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南阳市规范物业管理活动 维护各方合法权益
作者:南阳市    发布时间:2018-11-09 16:22   字号:T|T

问:去年我市某物业服务企业被业主大会解聘后,以业主委员会没有与物业服务企业签订合同为由,认为前期物业服务合同没有到期,不仅拒不撤出小区而且一审法院也支持该企业的诉讼请求。请问《条例》也支持这样的行为吗?

答:您提到的这个案例属实。但是,无论是这家物业服务企业,还是作出判决的一审法院,可能均曲解了国务院《物业管理条例》第二十六条的规定。该条规定“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”

对上述规定的理解不能脱离国务院《物业管理条例》的适用范围和调整对象。国务院《物业管理条例》的适用范围和调整对象仅限于“业主通过选聘物业服务企业”实施物业管理的活动,而不对业主自行管理、其他管理人管理的方式进行调整。其第二十六条之所以作出“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”,旨在防止新物业服务企业尚未接收管理、原物业服务企业便已经提前撤出,以及原物业服务企业尚未撤出、新物业服务企业便强行接管的情形发生。您提到的案例是业主大会决定不再选聘物业服务企业实施物业管理,自然不受该条规定的约束。

新《条例》第五十二条规定,业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续,并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内,应当维持正常的物业管理秩序。业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的,被解聘的物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域。被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续的,由房管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二十万元罚款;被解聘的物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的,由房管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。被解聘的物业服务企业未在规定时间内退出物业管理区域的,房管部门自规定时间届满次日起对其处以每日一万元罚款。

同时,新《条例》还要求被解聘的物业服务企业向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业,履行下列交接义务:(一)移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备;(二)移交物业承接查验的有关资料;(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料,运行、维护、保养记录;(四)结清预收、代收和预付、代付费用;(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

从上述规定看,只要业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的,被解聘的物业服务企业则应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域,业主大会决定自行管理的由被解聘的物业服务企业向业主委员会履行上述交接手续;业主大会决定选聘新的物业服务企业的,则由被解聘的物业服务企业向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业履行上述交接义务。

综上所述,无论是国务院《物业管理条例》,还是新《条例》,都不允许物业服务企业违反业主大会的决定,以前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业未签订物业服务合同,前期物业服务合同没有终止为由而拒不撤出物业管区域。

问:近期一些读者向我们提出,新《条例》把物业服务企业、其他管理人管理和业主自行管理均纳入了物业管理的范围,但《条例》中除对物业服务企业管理作出明确的规定外,对业主自行管理的规定比较简略,对其他管理人的管理连一个条款规定也没有。是这种情况吗?

答:读者的看法与我的感受相同。新《条例》对物业服务企业管理的规定是贯彻始终的,对业主自行管理的方式主要体现在《条例》调整对象、坚持原则和业主作出自行管理的内容要求等三个条款中,其中,对业主自行管理应当作出决定的事项规定比较明确,集中体现在第五十三条的规定上,该条规定:“业主对小区物业实施自行管理的,应当对下列事项作出决定:(一)自行管理的执行机构、管理人;(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;(三)聘请专业机构的方案;(四)其他有关自行管理的内容。有特定要求的电梯等特种设备,应当委托专业机构进行维修和养护。实施自行管理的小区,应当主动接受街道办事处、社区居民委员会的指导监督。无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自行管理。”而对于其他管理人管理的情形,通篇则无实质性条款规定。

新《条例》之所以作出这样的安排,我个人认为这是由不同物业管理方式的内在逻辑所决定的。国务院法制办、建设部等部门所作的国务院《物业管理条例释义》特别指出,“《条例》调整的物业管理 , 仅指业主通过选聘物业服务企业对物业进行管理这种方式。《条例》所规范的物业管理活动,也限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。当然,这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束,只不过《条例》对其不予规范而已。就业主自行管理而言, 作为建筑物的所有权人,业主可行使对建筑物的占有、使用、收益、处分权。对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现, 对此, 《中华人民共和国民法通则》( 以下简称《民法通则》 ) 等法律、法规已有规定。就业主委托专业服务公司管理而言,业主和专业服务公司之间是委托服务合同关系,应当按照《中华人民 共和国合同法》 ( 以下简称《合同法》 ) 等相关法律、法规的规定来执行。《条例》之所以就业主通过选聘物业服务企业实施建筑物管理单独立法,是基于这种方式的特殊性。”

问:新《条例》必将对规范我市物业管理活动,维护各方主体的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐稳定等方面发挥积极的作用。请您介绍一下近期在宣传贯彻《条例》方面做了哪些工作?下一步还将采取哪些措施?您对适用新《条例》有哪些要求?

答:新《条例》颁布以来,我中心在宣传贯彻方面做的主要工作有:及时制订印发了宣传贯彻实施方案、召开了座谈会、编印了600本《物业管理理论研讨与经验交流汇编》材料、把新《条例》向相关部门进行了函告、与商品房预售现售和专项维修资金管理业务进行了对接、印发了物业管理区域信息栏推荐格式、对全市470名物业服务企业负责人和县区房管部门等相关人员进行了集中培训。

下一步,我们将持续抓好宣传贯彻方案的落实,做好规范性文件的废止或修改工作,举办《条例》竞赛活动,以落实四项备案(物业管理区域备案、业主委员会备案、物业交接备案、物业服务合同备案)、公示四方面信息(企业相关信息、相关行政部门信息、质量保修责任单位信息、业主委员会决定)、协调做好两项规划管理(物业管理用房和车位车库规划许可管理)、加强两项销售管理(物业管理用房和前期物业服务事项销售管理)、协调做好专项维修资金缴存核验管理、落实联席会议和执法进小区等一系列制度规定为抓手,确保新《条例》早日落地生根、开花结果,让新《条例》在护航新时代我市物业服务市场持续健康发展中发挥更大的作用。

新《条例》属于地方性法规,其中的一些规定可能与法律、行政法规存在不一致的地方,加之新、旧《条例》之间也会存在一个历史衔接过渡的问题,因此,希望大家在学习、理解和运用新《条例》的过程中,把握好四项原则,即上位法优于下位法、特殊法优于普通法、新法优于旧法、一般不溯及既往,以便妥善处理法律规范之间的内在关系,确保新《条例》全面正确地得到贯彻落实。

在此仍需指出的是,新《条例》只规范物业管理活动中的部分问题,对于新《条例》没有涉及的问题则是由其他法律法规所规范的。这就要求物业管理活动各方主体不仅要自觉遵守新《条例》的规定,而且也应当遵守《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规确定的行为规范。因此,在学习贯彻新《条例》的过程中,我们不仅要学习领会新《条例》的内涵,还要学习贯彻好其他有关的法律法规,使新《条例》和有关法律法规共同规范和服务物业管理活动。

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